序文
米国で不動産を購入する際、当事者達は通常、特定の合意された部分の土地の所有権と引き換えに、買い手がお金を支払う契約上の取引を締結します。 しかし時には人間の過ちにより、当事者は購入した土地の境界の記載が、物理的な土地の境界と思われるものと一致していないと気付くかもしれません。この場合、そして他の同類の場合でも、「黙認による境界」の法理が適用される可能性があります。
例を使うと分かりやすいでしょう。法律上の記載は、特定の土地の境界が正確に150平方フィートであると示しているかもしれませんが、測量によると、隣接する土地からその土地を分ける柵は147フィートの場所にあり、30年間その様になっています。どうやら隣接する不動産の所有者は、何十年も前に誤って不動産の境界を3フィート超えて柵を設置した様です。敷地境界線について継続する論争がある場合には、いくつかの選択肢があります。 とりわけ、柵を破棄して隣接する土地に侵入している 3フィート分を戻すか、3フィートの細長い土地の隣人間での購入もできます。これには協力的で友好的な隣人が必要ですが、常にそうとは限りません。 このように当事者達が友好的に問題を解決できない場合は、「黙認による境界」の法理が適用されるかもしれません。 この原則は、土地の境界線は、当事者達が長期間にわたってそうであるかのように行動してきた場所であると示します。
この記事では長年の境界の印があり、それらの印に基づいて、真の敷地境界線が何であるか、または何であるべきかについて、土地所有者達の間で暗黙の合意がある場合に、米国で100年以上にわたって境界線の紛争を解決するために使用されてきた、黙認による境界の法理を解説します。
背景
米国のほとんどの州における黙認による境界は、制定法のない司法判断から派生した、一般的に適用される法律である慣習法の産物です。黙認によって土地の境界を確立するための基礎は、暗示された、または暗黙の合意であると言われています。「暗黙の」とは、明示的な合意がない場合に状況によって暗示される、沈黙による暗示または無言の受動的同意を意味します。 私達の検討の文脈では、境界の印が本来の土地の境界を正確に描いていなくても、それぞれの土地所有者が長期間にわたって土地を分割する印を黙認したために、境界が確立される可能性があります。
黙認の境界を訴える法的措置は、長年にわたって両方の所有者達によって認識されてきた境界を、一人の所有者が変更するのを認めるのが不公平である境界線紛争を、解決する可能性があります。言い換えれば、黙認による境界は土地所有者達に、彼らが見て合理的に認識し、長年の使用と隣接する土地所有者間での暗黙の合意によって確立された真の財産と理解しているものを与えるために使用されます。
基本要件
米国のほとんどの州裁判所の判例法では、黙認の境界の主張における基本的な要件は次のとおりです：
1）両当事者が真の境界の位置について疑問を抱いていると結論づけられる紛争の存在
2 ) 真の境界でない線での継続的な占有と黙認、および
3）所有権の時効取得に必要な法定期間を超える期間の財産の使用（所有権の時効取得は、真の所有者に対して不利に長期間排他的に土地を所有する者が、その土地を取得するのを認める米国の法理です。）
境界紛争に関するより多くの訴訟がさまざまな州裁判所で提起されるにつれて、満たす必要がある要件は、各州での必要性と意見に応じてより洗練されてきました。期間については州によって大幅に異なります。 たとえば、ジョージア州では黙認が確立されるまでの期間は7年ですが、アイオワ州では10年、ミシガン州では15年、デラウェア州では20年です。 一部の州では、それを何年という期間では定義せず、「長期間」または「かなりの期間」と述べる場合があり、その正確な意味は、訴訟および司法判断の対象となっています。 上記のようにほとんどの州は、州の所有権の時効取得に関する制定法に基づく法定期間を参照しています。
ある州の例は、裁判所が問題にどう取り組むかを示しています。ユタ州では、 黙認による境界の要件は裁判所の見解により確立されています。 2016年にユタ州最高裁判所が判決を出した判例を基にすると、ユタ州で黙認による境界を立証するには、次の要件が必要です：（1）境界標、柵、建物、または地形により印される地上の目に見える線、（2）申立人が隣接する土地所有者に、2区画間の境界としてのその線の使用を正当に知らせる形で行う、申立人による目に見える線を境にして、その線上に続く申立人側の土地の占有、 （3）隣接する土地所有者達による、その線を境界とみなす相互黙認、（4）少なくとも20年間の中断のない期間にわたる。 この記事では、次にこれらの各要件を詳細に検証します。
境界標、柵、または建物によって印された目に見える線
暗示された境界は明確かつ確実でなければなりません。 それは測量可能でなければならず、境界線を決定するものに関して当て推量を伴ってはなりません。境界標は、境界を示す実体的な目印である必要があります。境界標は通常先端が丸みを帯び、地面に打ち付けられた長い金属製の釘であり、境界の特定の部分を提示する2つの境界標の間に境界線を引くことができます。 丸みを帯びた先端には通常、境界標の目的を示す情報が刻まれています。 この他には、境界に沿って配置された壁や柵、または低木があります。 場合によっては、家や建物が土地の境界を印します。 柵は恒久的である必要があり、家畜の管理に使用されるような移動可能、または一時的なものであってはなりません。 境界として扱われる目に見える線がある限り、黙認の主張はこの要件を満たせます。
目に見える線に及ぶ占有
この要件は、問題の区画の現実または擬制の占有と使用のいずれかを必要とします。現実の占有のいくつかの例は、家屋やその他の建築物が建設され使用されている土地、耕作されている土地、家畜の飼育のために使用されている土地などを含みます。 占有は、土地の特徴と位置に適した通常の様式の一部である必要があります。
この要件の目的は、土地の所有権を変更する可能性がある状況と活動について、所有者達が認識していると示すことなので、もし柵が設置されれば、彼らは合理的にそれを認識し、反対する場合は止めるでしょう。 「擬制占有」は、何が起きているのかの最新情報を提供できる人がいる土地所有者や、定期的に不動産を訪問する所有者など、土地で起きている事情を土地所有者が知っているときに発生します。
その線を境界とみなす相互黙認と、隣接する地主による相互黙認
この要件では、2 つの条件を満たす必要があります。第一に、両当事者が特定の線の存在を認識する必要があります。 第二に、両当事者はその線を両者の土地を分割する境界として認識する必要があります。土地所有者達が要件を満たしているか判断するために、裁判所は土地所有者達による沿革と使用法について調査できます。 黙認は他の所有者の行動によって暗示、または推論されるため、その線が土地の境界であると両所有者が明示的に同意したと示す必要はありません。沈黙と不作為でも黙認の証拠となるかもしれませんが、沈黙と不作為だけでは相互の黙認を確立するには不十分です。 また柵が設置されていて、どちらの土地所有者も長年それについて何もしていないという単なる事実のみでは、それが真の境界であるという事実は確立しません。 不動産所有者の1人が企業体である場合、裁判所は一般的な従業員よりも、責任ある立場の人々の行動と認識を調査します。相互の黙認を決定するためには、両方の土地所有者が土地の境界を印す線の存在の認識を示す必要があります。
この要件におけるもう一つの重要な条件は、土地の境界線が、問題となる境界線と同じ線に沿って接する土地所有者達を、分離する必要があるという事実です。たとえば、土地が1つの角のみで接する場合、論争者は境界について争えません。 この要件においては、隣接する土地所有者が、関連する係争中の境界の全長に沿って、共通の境界を共有する必要があります。
長期間にわたって
上記のようにほとんどの州は、黙認による境界の期間を決定するために、州内の所有権の時効取得で用いる期間の長さを使用します。しかし一部の州は例外で、ユタ州はそうした州の1つです。 ユタ州で請求に成功するには、少なくとも20年間、すべての要件を継続的に備える必要があります。 この20年の期間は所有権の時効取得の法令に言及することなく、双方の黙認を示すのに十分な期間として裁判所の見解で決定されています。 この期間が経過し、他の全ての要件が確立されると、黙認による境界の法理の適用は、その後の土地所有者の一人による、真の境界に関する記録のどのような発見によっても覆せません。 これは、係争中であった土地が法律に則って法的所有権の一部となり、その部分に対する他の土地所有者の土地の法的所有権の喪失を意味します。
前所有者の行動は、黙認による境界を既に確立している可能性があり、後で土地を購入する所有者が、善意で土地を購入するにあたり正しい境界を特定したとしても、境界を修正できない可能性があります。
結論
まとめると、隣接する土地所有者達が受け入れてきた長年の境界の印があるときに、米国の土地所有者が境界線の適切な配置について問題を抱える場合、黙認による境界の法理が適用される可能性があります。米国で土地境界線の紛争の問題に対処するときは、あなたを助けられる弁護士への相談が、常に賢明であることを忘れないでください。黙認による境界の法理は、米国の弁護士や裁判所が境界線の紛争を解決するために使用する手段の1つです。